中山完美中鷹廣場商業策劃及招商運營管理合作方案
時間：2021-02-24 19:37:10 來源：勤學考試網 本文已影響 人 
中山完美中鷹廣場
商業策劃及招商運營管理合作方案
一、合作前提
1.中山完美金鷹廣場，位于中山石歧成熟商圈，現已建設完成，處于招商運營階段；我司
的初步調查和研究，項目有著無與倫比的先天優勢（建筑設計、復合型商業綜合體等），但同時存在一些不完善的方面；
2.項目現階段招商情況較為嚴峻，存在5個方面的問題：
(1)項目主題定位不明確，導致招商為填空式，還沒形成系統性、目標性的招商體系；
(2)項目的業態規劃不完善，招商人員的目標性不明確；導致在招商期間，業態、業種的選
擇上出現同業競爭較大、沒有形成業態之間的互補和商家之間的互動；
(3)在招商管控方面力度不夠，招商的達成率不高，導致商業氛圍不濃（其中也有部分客觀
因素），項目人流不大；
(4)運營體系不完善，精細化運營不到位，“細節決定成敗”，對項目運營而言，“細節”
就是通過精細化的管理方法和工具提升整體品質；
(5)項目營銷推廣規劃性不強，沒有做到提前布局、按計劃實施和效果評估；
此次與貴司合作中，我司將提供系統性、合理性、計劃性的項目整體招商運營解決方案，重點在于達到招商目標和精細化運營管理。
二、合作服務內容
我司結合中山完美金鷹廣場的現狀、競合環境的初步分析，以及與貴司主要負責人的溝通咨詢后開會研究，為項目提供一下4大板塊的全案顧問服務內容：
1.商業顧問服務（主要包含商業市場調研和項目產品策劃）
(1)商業市場消費者研究；
(2)石歧商業房地產市場發展概況競爭市場分析；
(3)項目地塊研究（地塊狀況分析、地塊資源整合構想、SWOT分析及對策）
(4)項目（商、住、辦綜合項目）的總體定位；
(5)項目業態組合與目標市場定位
●項目目標市場定位（客戶群、消費者等分類說明）
●業態構想及論證；
●項目業態組合與分布；
●最佳商品結構組合與目標商家組合；
●項目經營特色定位；
●項目市場形象定位；
(6)項目人流動線建議；
(7)項目管理模式制定；
(8)項目財務收益分析；
2.項目招商執行：
(1)招商整體思路的確定
●整體招商原則；
●分業態經營商家的功能細分；
●招商策略的確定；
●分階段招商計劃；
(2)價格策略的確定
●總體租金水平的確定；
●各功能分區租金的確定；
●各功能分區租金策略；
(3)主力業態商家（如大賣場、主力店等）的前期洽談與確定；
●主力商家的篩選與招商范圍確定；
●目標商家的接洽；（結合商家對項目物業的特殊要求）
●與目標客戶進行洽談，確定意向，簽訂租賃意向合同，收取訂金；
●根據助力商家的需求指導商業設施的產品設計；
●項目輔助業態定位與組合的調整；
(4)輔助業態的確定
●輔助業態商家的篩選與招商范圍確定；
●目標商家的接洽；
●項目輔助業態定位與項目的調整；
(5)招商工作的準備
●招商手冊的設計，包括公司簡介，經營理念、經營規劃、地段訴求、賣點提煉、市場
定位、為商家所提供的服務、預計的商家的資金回報、未來前景等等。
●客戶名單的收集和篩選；
●招商人員的培訓、招商所需其他素材；（招商文案、招商海報等）
(6)招商工作的日常匯總
●日常報告（周報/月報/階段性報告）
●策略性報告
- 價格策略（含租金調整）
- 招商策略的調整（組團/年度）
(7)統計分析報告（成交客戶分析與建議）；
(8)二次開業計劃；
3.運營管理工作如下：
(1)項目物業的公司員工招聘及人員培訓；
(2)編制開業籌備期計劃和運營計劃，并組織實施；
(3)編制開辦費預算和運營預算并組織實施；
(4)制定商業管理費、能源費（含損耗）、有償服務等相關費用的取費標準；
(5)起草、審核裝修指南、商戶服務手冊；
(6)代表與商戶談判并簽訂租賃意向書和租賃協議；
(7)收取租金、商業管理費及其他費用，并將收取的款項繳入項目公司；
(8)營運管理：商戶的管理和營運輔導，對開業后的空鋪進行補充招商，對運營不善的商
戶進行指導和調整；對廣告位及多種運營點位等的運營管理；
(9)企劃推廣：制定全年的營銷推廣計劃，按月實施，并根據運營情況作動態調整；
(10)保管與經營物業招商運營有關的全部資料；
(11)其他與經營物業的運營管理相關事項。
三、合作模式
1.商業顧問服務：
(1)為了確保雙方合作的順利展開，秉承為貴司項目負責，保證項目合作開展的客觀性、
前瞻性、目標性，同時保障合作的開展能達到雙方預期的共同目標，我司針對項目現狀制定詳盡的市場調研和產品策劃，并形成方案；
(2)貴司需向我司支付人民幣叁拾萬元整，作為前期商業顧問費；
(3)方案作為合作開展的指導性文件，我司將根據項目的進展情況和市場的變化，在雙方
合作期間，按季度/半年/年度進行方案調整并展開指導性文件的調整匯報工作；
2.招商運營服務
(1)根據完美金鷹廣場現有的人員組織架構，為了更順利的開展合作，以及保證項目的正
常運作，我司進行討論，得出以下建議：
(2)合作形式：我司在合作期間，派駐專業人員進駐完美金鷹廣場，由完美金鷹廣場向我
司支付人民幣：拾伍萬元/月，用于人員薪資支付（人員薪資標準均按照國家規定）；
(3)我司派駐人員均隸屬我司統一管理，我司任項目副總經理則向貴司項目總經理匯報；
(4)現有架構調整：
●現有招商部人員，留1人，協助我司進場后的交接工作；
●現有運營部人員，留1人，協助我司進場后的運營工作，并代表貴司對我司運營工作
及進度的監督；
●現有行政部人員，留1人，協助我司進場后的交接工作；
●現有企劃部及行政部由我司派專人代替并展開工作；
●現有物業部及其他部門，保持不變；
●綜上所述，我司派駐招商部、運營部、企劃部、行政部專職人員開展工作，隸屬我司
統一管理；物業部及其他部門人員則由貴司指派，由我司統一管理；
3.人員架構（我司進駐人員）
(1)總經辦：副總經理1人；
(2)行政部：行政經理1人，行政專員1人；
(3)招商部：招商總監1人，招商經理1人，招商助理1人；
(4)運營部：營運總監1人，營運經理1人，營運助理1人；
(5)企劃部（直接上級：運營部）：企劃經理1人，企劃助理1人，平面設計1人，活動
執行1人；
(6)薪資構成規劃
4.合作傭金
●簽約率Q＝乙方招商建面（㎡）/委托經營物業總建筑面積（㎡）*100%
●傭金計算基數=乙方已完成的全部招商面積的1個月租金
1.傭金結算方式：按照年度進行結算；
江門市順策天下商業策劃有限公司
2020年4月12日
