房地產項目開發業務流程及廉政風險點防控
時間：2021-05-06 08:26:10 來源：勤學考試網 本文已影響 人 
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房地產項目開發業務流程及廉政風險點防控房地產項目開發的整個流程大體上包括以下10個階段。
一、公司提出開發設想
在市場經濟體制條件下，開發設想是公司最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。
二、可行性研究
公司提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使公司不同意，這個項目開發的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，這就需要公司上下對此項工作重視起來。
三、申請項目用地
土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地也是主要方式。公司在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發項目手冊》。
該階段的風險點在于簽訂的土地出讓合同的土地價格和實際不符甚至遠高于土地應有價格，造成該現象的主要原因是個別主辦人員私下與土地出讓方商定提高了土地價格。其防控措施是多人多部門參與到土地價格的調研中來，參考周邊地價，科學合理的確定土地價格，防止弄虛作假。
四、項目設計
根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設
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計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。公司在進行規劃及建筑設計前，需要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。公司根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。
項目設計階段的廉政風險點在于簽訂合同的時候，簽訂者根據個人意愿擅自改變合同容，使得合同中的價格條款發現變化。其防控措施是在簽訂合同前，公司高管及各部門負責人積極參與到合同修訂和討論中來，做好部監督。
五、征地及拆遷安置
在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。公司還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據公司提供的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地圍的實地劃定。公司只能在劃定的圍，進行征地及拆遷方案的實施工作。
這一階段廉政風險主要表現在：在拆遷中，一些拆遷工作人員在給付拆遷戶的土地補償費，安置補助費，地上附著房屋和青苗、樹木、魚塘補償費等環節弄虛作假、貪污受賄。征地補償在市地區屬于政府行為，由政府主導。其監管和防控是由紀檢等相關部門實施。
六、籌措房地產開發資金
取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款，而房地產開發是風險極大的商業活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產開發商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。
七、建設工程招標
工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，公司首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預
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期目標。在確定了工程承包商后，公司還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。
在工程項目招標過程中，業主在某種程度上主導著過程招標、發包方式以及合同類型的選擇，權力集中很容易產生廉政風險。其風險點主要表現在以下方面：一是少數領導干部干預招投標，利用自身影響力間接或直接干預評標專家，甚至自身擔任評標專家。二是信息不公開或公開不夠，如可能存在不依法上報有關部門批準備案，不按國家要求指定媒體上刊登招標公告，擅自采用邀請招標，給少數與其有厲害關系的企業提供機會等。三是資格預審不規，單位不把資格預審當作一道程序，在招標信息發布前，已同個別投標人有過私下接觸，并就有關方面達成協議，從而利用招標文件條款設置障礙。正對以上風險點，要做好廉政風險防控，主要措施有：一是規招投標行為，防止人為排斥潛在投標人，確保公平競爭。二是規投標企業審核，防止弄虛作假，確保正當競爭。規評標專家管理，防止暗箱操作，確保評標專家選擇科學合理。
八、項目施工
為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，公司只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。
施工階段由于時間較長且容較復雜涉及多方利益，容易滋生貪污受賄、弄虛作假的行為。主要的風險表現在：項目管理人員在實施管理行為時，容易收受賄賂而降低工程質量或個人得利而使公司利益受損，如簽定設計變更、洽商，甲供材料合同的時候，與施工方或供應商私下商定，導致公司利益受損或工程質量降低或不合格。要防止上述現象發生，要制定多級審核制度，防止權力過于集中。
九、市場營銷與策劃
公司在開發項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發的房地產項目的市場營銷工作。如果符合政府主管部門的預售條件，公司就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。
在房地產銷售階段的廉政風險表現在：存在“部認購權”的情況，少部分領導以遠低于市場價的方式購買本企業開發的房產，差額部分就構成了福利。隱性福利逃避了稅務部門的
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監管，巨額差價事實上是收入，卻無需納稅；另外如果部認購權在某些人之間瓜分，就是變相瓜分國有資產。為防止國有資產流失，做好風險防控的主要措施有：銷售環節專人嚴格監督，仔細登記各類信息，且做好公共監督和信息公開。
十、物業管理
對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據市場狀況、公司會對回收資金的迫切程度和開發項目的類型來選擇。對于居住物業，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫字樓、酒店、商業用房和工業廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常常處于開發過程的最后階段，但租售戰略是可行性研究的一個重要組成部分。且市場營銷人員一開始就作為開發隊伍當中的一部分來進行工作，不管營銷人員是公司自的職員還是在社會上聘請的物業代理。
這一階段廉政風險主要表現在：少交、漏交、緩繳維修資金，違規提取維修資金；違反審批要求，不及時受理物業糾紛，對投訴推諉、拖延，不積極主動調解處理。主要防控措施有：嚴格按維修資金管理辦法繳存和提取，杜絕人情關；加強對物管企業的監管和溝通，嚴格按規定審批資質；認真處理物業糾紛投訴，積極協調物管企業與業主關系。
十一、銷售業務流程
強化銷售業務管理，應當對現行銷售業務流程進行全面梳理，查找管理漏洞，及時采取切實措施加以改正；與此同時，還應當注重健全相關管理制度，明確以風險為導向的、符合成本效益原則的銷售管控措施，實現與生產、資產、資金等方面管理的銜接，落實責任制，有效防和化解經營風險。
（一）銷售計劃管理
銷售計劃是指在進行銷售預測的基礎上，結合自身生產能力，設定總體目標額及不同產品的銷售目標額，進而為能實現該目標而設定具體營銷方案和實施計劃，以支持未來一定期間銷售額的實現。該環節主要風險是：銷售計劃缺乏或不合理，或未經授權審批，導致產品結構和生產安排不合理，難以實現企業生產經營的良性循環。
主要管控措施：第一，應當根據發展戰略和年度生產經營計劃，結合企業實際情況，制定年度銷售計劃，在此基礎上，制定月度銷售計劃，并按規定的權限和程序審批后下達執行。第二，定期對產品（商品房）的區域銷售額、銷售計劃與實際銷售情況等進行分析，結合生產現狀，及時調整銷售計劃，調整后的銷售計劃需履行相應的審批程序。
（二）客戶開發與信用管理
應當積極開拓市場份額，加強現有客戶維護，開發潛在目標客戶，對有銷售意向的客戶進行資信評估，根據企業自身風險接受程度確定具體的信用等級。該環節的主要風險是：現有客戶管理不足、潛在市場需求開發不夠，可能導致客戶丟失或市場拓展不利；客戶檔案不
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健全，缺乏合理的資信評估，可能導致客戶選擇不當，銷售款項不能收回或遭受欺詐，從而影響資金流轉和正常經營。
主要管控措施：第一，應當在進行充分市場調查的基礎上，合理細分市場并確定目標市場，根據不同目標群體的具體需求，確定定價機制和信用方式，靈活運用銷售折扣、銷售折讓、信用銷售、代銷和廣告宣傳等多種策略和營銷方式，促進銷售目標實現。第二，建立和不斷更新維護客戶信用動態檔案，有專人對客戶付款情況進行持續跟蹤和監控，提出劃分、調整客戶信用等級的方案。根據客戶信用等級和公司信用政策，擬定客戶賒銷限額和時限，經銷售、財務等部門具有相關權限的人員審批。（本條原則上僅限于合作單位）（三）銷售定價
銷售定價是指商品房銷售、出租價格的確定、調整及相應審批。該環節的主要風險是：定價或調價不符合價格政策，未能結合市場供需狀況、盈利測算等進行適時調整，造成價格過高或過低、銷售受損；商品房銷售、出租價格未經恰當審批，或存在舞弊，可能導致損害公司經濟利益或者集團整體形象。
主要管控措施：第一，應根據有關價格政策、綜合考慮財務目標、營銷目標、產品成本、市場狀況及競爭對手情況等多方面因素，確定產品基準定價。定價或調價需經具有相應權限人員的審核批準。第二，在執行基準定價的基礎上，針對某些樓盤可以授予銷售部門一定限度的價格浮動權，銷售部門可結合產品市場特點，將價格浮動權向下實行逐級遞減分配，同時明確權限執行人。價格浮動權限執行人必須嚴格遵守規定的價格浮動圍，不得擅自突破。第三，銷售折扣、銷售折讓等政策的制定應由具有相應權限人員審核批準。銷售折扣、銷售折讓授予的實際金額、數量、原因及對象應予以記錄，并歸檔備查。
（四）訂立銷售合同
與客戶訂立銷售合同，明確雙方權利和義務，以此作為開展銷售活動的基本依據。該環節的主要風險是：合同容存在重大疏漏和欺詐，未經授權對外訂立銷售合同，可能導致企業合法權益受到侵害；銷售價格、收款期限等違背企業銷售政策，可能導致企業經濟利益受損。
主要管控措施：第一，訂立銷售合同前，應當指定專門人員與客戶進行業務洽談、磋商或談判，關注客戶信用狀況，明確銷售定價、結算方式、權利與義務條款等相關容。重大的銷售業務談判還應當吸收財會、法律等專業人員參加，并形成完整的書面記錄。第二，應當建立健全銷售合同訂立及審批管理制度，明確必須簽訂合同的圍，規合同訂立程序，確定具體的審核、審批程序和所涉及的部門人員及相應權責。審核、審批應當重點關注銷售合同草案中提出的銷售價格、信用政策、收款方式等。重要的銷售合同，應當征詢法律專業人員的意見。第三，銷售合同草案經審批同意后，應授權有關專辦人員與客戶簽訂正式銷售合同。
（五）收款
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收款指與客戶結算的環節。按照交房時是否收到房款，可分為現銷和賒銷。該環節的主要風險是：信用管理不到位，結算方式選擇不當，票據管理不善，賬款回收不力，導致銷售款項不能收回或遭受欺詐；收款過程中存在舞弊，使公司經濟利益受損。
主要管控措施：
第一，結合公司銷售政策，選擇恰當的結算方式，加快款項回收，提高資金的使用效率。及時溝通財務部門，對于商業票據，結合銷售政策和信用政策，明確應收票據的受理圍和管理措施。第二，建立票據管理制度，特別是加強商業匯票的管理：一是，對票據的取得、貼現、背書、保管等活動予以明確規定；二是，嚴格審查票據的真實性和合法性，防止票據欺詐；三是，由專人保管應收票據，對即將到期的應收票據，及時辦理托收，定期核對盤點；四是，票據貼現、背書應經恰當審批。第三，加強賒銷管理。一是，需要賒銷的客戶，應按照客戶信用等級審核，并經具有相應權限的人員審批。二是，賒銷應取得客戶的書面確認，必要時，要求客戶辦理資產抵押、擔保等收款保證手續。三是，應完善應收款項管理制度，落實責任、嚴格考核、實行獎懲。銷售部門負責應收款項的催收，催收記錄（包括往來函電）應妥善保存。第四，收取的現金、銀行本票、匯票等應及時繳存銀行并登記入賬。防止由銷售人員直接收取款項，如必須由銷售人員收取的，應由財務部門加強監控。
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