加強物業管理工作行動方案
時間：2021-12-06 15:42:53 來源：勤學考試網 本文已影響 人 
加強物業管理工作行動方案
為全面貫徹落實《省物業管理條例》，規范物業服務行業管理，提升物業服務水平，化解物業管理中的矛盾糾紛，補齊物業管理短板，創建誠信經營和相互尊重的道德氛圍，不斷提高人民群眾的幸福感和獲得感，結合我區實際，制定本方案。
一、指導思想
以國家、省、市有關物業管理法律法規及行政規章為依據，以創建衛生整潔、環境舒適、和諧優美的居住和工作環境為目標，以規范物業管理行為為核心，以發現問題、解決矛盾、規范管理、提升服務質量為抓手，堅持嚴格執法與科學管理相結合，切實解決物業服務中存在的矛盾和問題，促進全區物業服務規范、有序、健康發展。
二、工作目標
充分發揮各級物業主管部門及相關職能部門的監督和管理作用，進一步提高物業管理規范化、法制化水平，增強物業企業責任意識和服務意識，營造良好的生活和工作環境，促進社會和諧穩定。按照立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體要求，依法查處物業服務過程中各相關主體違法違規行為，制定將物業服務行業納入現代服務業發展規劃和扶持政策及激勵措施。
三、組織領導
成立區物業管理領導小組，由X任組長，X任副組長，由區住房和城鄉建設局，各街道辦事處主要領導及區司法局、各公安分局、區城市綜合管理局、規劃分局、環保分局、區應急管理局、區人防辦、區市場監督管理局、區財政局、區稅務局相關領導為成員。領導小組下設辦公室，辦公室設在區住房和城鄉建設局，X任辦公室主任。
四、工作步驟
本次行動從20X年X月X日起，到20X年X月X日結束。具體分四個步驟：
（一）部署啟動階段（20XX年X月X日——X月X日）。自本通知下發之日起5日內，要制定本轄區整治工作方案。區物業辦要加強與市長熱線、信訪部門對接溝通，結合日常工作，全面排查涉及物業管理工作的信訪投訴，對梳理出的矛盾突出、群眾反映強烈的重點難點信訪問題，逐一建立臺賬，于20X年X月X日前形成本轄區整治問題臺賬并報至區物業辦，經梳理分解形成區級臺賬并上報區物業管理領導小組，做到解決一個銷號一個。各街道辦事處對匯總后的臺賬問題逐條進行責任主體分類，根據職責分工及時轉發相關單位處理解決。
（二）集中整治階段（20XX年X月X日——20X年X月X日）
1.開展集中整治。相關責任單位要對已建立臺賬的重點難點信訪問題，一事一議，認真研究，采取有力措施妥善解決，對照問題臺賬逐一銷號；暫時無法解決的，要制定工作計劃，并及時向區物業管理工作領導小組匯報。
2.集中整治內容
（1）物業服務企業方面的問題：未按規定簽訂物業服務合同，未在規定時間內辦理合同備案手續的；未按照物業服務合同約定的標準或行業標準提供物業服務，業主多次投訴的；處理業主有效投訴不及時、不積極、不配合的；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自利用屬于業主共有道路、綠地或者其他場地停放車輛或者利用物業共用部位、共用設施設備設置媒體和張貼廣告等進行經營，所得收益未單獨列賬、未進行公示、未惠及業主的；以業主拖欠物業費及其他相關費用為由，擅自對業主停水、停電、停暖，或不予充值變相停水、停電、停暖的；物業服務企業與業主委員會關系惡化，工作互不配合，業主反映強烈的；不服從物業項目所在街道辦事處、社區居（村）民委員會監督管理的；因生效法律文書確認或者因業主大會依法終止物業服務合同，在合理的期限內未按規定移交物業管理用房和相關資料的；未按規定擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的；未按規定在物業管理區域的顯著位置公示物業服務內容、服務標準及收費項目、收費標準等相關內容的；未按物業服務合同約定擅自提高收費標準、增加收費項目的；擅自停用消防設施，或未按規定開展消防設施、設備的維保和年度檢測的；對違反治安、環保、消防，私搭亂建，侵占公共區域、綠地，違規養犬、違規裝飾裝修等行為進行勸阻、制止無效，未向有關行政管理部門報告的；住宅小區違章建筑經規劃部門認定后未及時拆除的；未對小區生活垃圾日產日清，小區環境臟、亂、差的。
（2）業主委員會方面的問題：違反業主大會議事規則、業主大會決議的；未與業主大會依法選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同的；違反《省業主大會和業主委員會指導規則》相關規定，未及時終止相關委員職務的；在履職過程中不接受物業所在地街道辦事處、社區指導和監督的；不按程序決定事項、以權謀私、互相勾連、向物業公司索要財物，損害廣大業主利益的；業主委員會屆滿后，未及時將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會的；業主委員會或者其成員違反有關規定，煽動或盅惑業主，制造矛盾，引發小區群體性事件，造成混亂的；業主委員會成員不交納物業服務費以及其他與物業服務相關的費用，或利用職權向物業企業或相關物業服務機構吃、拿、卡、要的。
（3）開發建設單位方面的問題：不認真履行質保期內維修責任的；未按規劃要求建設相關配套設施的；未進行物業承接查驗且交付使用的；未按規定進行前期物業管理招投標的；小區配套的空置車位只售不租的。
（4）各職能部門方面的問題：對新建物業項目未按照前期物業招投標管理辦法進行監督管理的；對新建物業項目未履行承接查驗職責進行查處的；對物業服務質量、違規行為監督、投訴處理不及時的；未建立健全物業管理電子信息平臺的；未按規定對私搭亂建等違法建筑的性質及時認定的。未及時對舉報的私搭亂建、侵占綠地、占用公共通道等行為進行及時處理的；未及時處理舉報的油煙等亂排亂放問題的。未及時處理舉報的噪聲、排污等亂排亂放問題的。未及時處理舉報的私拉亂接電線、電動車上樓及飛線充電、占用消防通道等影響消防安全的。未及時處理故意堵塞小區主、次出入口行為的；未履行小區養犬管理職責的。未按《條例》規定履行維修養護責任的。未及時對特種設備進行檢測的；未及時對舉報違規收費行為進行查處的。因組織指導不力導致符合成立業主大會條件的小區首屆業主大會長期無法召開、無法選舉業主委員會的；因組織指導不力導致業主大會成立過程中弄虛作假、違法或者侵害業主合法權利，引起業主多次投訴或者訴訟的；業主委員會存在會議無法有效召開、未及時換屆等導致業主委員會無法正常繼續履行職責的住宅小區，且同時存在逾期換屆、解聘或選聘物業管理人等情形，依法具備社區居民委員會代行業主委員會職責條件，但是社區居民委員會未能及時代行業主委員會職責，導致小區公共事項無法解決的；業主委員會選舉或改選存在爭議，選聘或續聘物業服務企業存在糾紛，半年以內未得到有效解決的；業主委員會任期屆滿后，未及時組織召開業主大會進行換屆選舉的。
3.推動黨建工作。各業主委員會、物業服務企業應積極配合組織部門、街道辦事處、社區開展黨建工作，將黨支部或黨小組建在小區內，發揮黨組織在小區事務管理中的領導作用。探索居民小區黨組織、業委會、物業服務企業“三方聯動”小區治理模式，積極推動黨建工作寫入業主委員會、物業服務企業章程，明確對積極開展黨建工作的物業服務企業給予扶持和鼓勵。
4.規范服務標準。物業服務企業要依據《物業服務合同》，提供質價相符的物業服務，在物業小區醒目位置公示《條例》第三十九條內容，如服務與收費的內容及標準等，明確服務責任，做好安全防范管理工作。
5.開展創先爭優。（1）培育不低于2個物業管理規范、業主滿意的示范小區。通過示范引領，帶動行業發展水平整體提升。（2）對一些引領行業的優秀物業服務企業和管理面積低于10萬平方米的多層住宅及低于5萬平方米的高層住宅小區出現的入不敷出現象，財稅部門應出臺相關政策，適當給予稅收優惠減免措施，扶持物業服務企業健康發展。
6.加強教育培訓。加強對街道辦事處、社區負責物業工作的人員以及物業從業人員、業主委員會等相關人員的培訓教育工作。不斷提高管理人員及從業人員的管理水平和職業素養、服務技能和服務水平。
7.強化信用建設。依據《市物業服務企業信用信息管理辦法及計分標準》,實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。對一些服務水平低、只收費不服務或故意降低服務質量、業主意見大、拒不整改的物業服務企業堅決清出物業服務行業。
8.破解行業難題。針對業主不履行交費義務的行為，要督促物業服務企業加強和業主之間的溝通，采取分季度、月度收費等靈活多樣的收費形式進行收取。同時，可采取以下方式進行催繳：（1）督促物業管理人根據《條例》的規定在小區公示欄公示欠交費用業主名單。（2）積極引導黨員干部、公職人員、私營企業主帶頭交納物業費。（3）采取多種方法治理拖欠物業費行為。監察、組織部門要加大對無正當理由催交后仍拒交物業費的公職人員的教育、約談和懲戒。（4）物業管理人可以通過法院或者仲裁委員會、采用簡易程序、速裁程序、小額程序、督促程序等快捷程序追交物業服務費，達到快速立案、協調、審理、審結、執行。對拖欠物業費經判決仍不繳納的業主列入失信名單。
（三）鞏固提升階段（20XX年X月X日——X月X日）
一是注重鞏固提升。各街道辦事處在集中整治的基礎上，總結經驗做法，查找工作不足，持續攻堅克難，鞏固整治成果。二是強化典型宣傳。各級物業主管部門要加大對業主自治、物業企業服務、小區執法和街道辦事處社區管理等方面取得的典型經驗的宣傳力度，通過典型經驗介紹、示范引領的宣傳，引導物業管理向健康方面發展。三是固化整治成果。各街道辦事處通過完善政策和工作機制，使整治工作常態化，不斷總結工作經驗，提高問題化解能力，確保整治成果得到鞏固提升。
（四）總結驗收階段（20XX年X月X日——X月X日）
對本轄區集中整治和鞏固提升工作進行自檢自查自糾，認真總結工作中的做法和成效，并將工作開展的情況報區住建局物業辦，區住建局物業辦對工作完成情況進行檢查驗收。1.評先獎優。采用以獎代補的方式對下列事項進行獎勵：（1）榮獲省級示范（優秀）住宅小區和市級優秀住宅小區的項目；（2）優秀物業管理企業及管理人員；（3）優秀業主委員會及成員；（4）物業管理先進單位及成員。2.依法追責。（1）對業主委員會及成員違法、違反議事規則及失信行為，由主管部門及相關業主依法追究其民事責任、行政責任、刑事責任。（2）對物業服務企業違法及失信行為：對計入不良信用信息名單的企業，有關部門采取以下一種或幾種方式進行處理：首次進入失信名單的物業服務企業，由主管部門或者行業協會責令該物業服務企業書面保證整改并繳納保證金之后，方可繼續從業；未有效整改再次進入失信名單的物業服務企業，由業主委員會依法解聘該物業服務企業；未成立業主委員會或者業主委員會存在逾期未換屆等無法正常履行職責的情形的，由社區居民委員會代表業主解聘該物業服務企業；發現上述兩款規定物業服務企業違法行為的，由市場監督管理局報市級予以處罰；對于不能按照合同約定和標準落實工作的企業經理和項目經理，計入個人失信檔案，進行物業服務行業通報。對物業服務企業從業人員違法及失信行為。計入失信名單，全行業通報。
五、措施保障
一要高度重視，加強領導。及時完善調整物業管理機構，制定整治方案，專題研究，重點推進，著力解決，建立聯席會議制度，積極推進物業管理法制體系建設、矛盾糾紛化解機制建設等工作，為整治工作提供堅強有力的組織保障、體制機制保障和政策支撐，確保整治工作取得扎實成效。要建立物業管理辦公室，配置物業管理專職人員，人員經費納入財政預算。負責協調物業管理企業與社區建設的關系；負責指導業主大會、業主委員會籌建成立和換屆工作，并監督指導業主大會、業主委員會和業主開展正常的自治工作；協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和投訴。
二要明確職責，健全機制。要進一步明確工作職責，落實責任主體，轉變工作作風，克服畏難情緒。要落實物業管理主體責任和首問責任，加強對小區物業日常監督、指導、協調和矛盾糾紛調處，健全相關工作機制。各相關部門要盡職履責，積極主動的剖析問題，研究對策，采取強有力措施，切實處理解決一批困擾群眾生活、侵害群眾利益、制約物業管理企業發展的物業管理問題。由住建、城管、公安、應急管理、市場監管、生態環境、自然資源和規劃等執法部門進小區，有效化解和減少新的信訪矛盾產生，依法維護群眾和各相關企業的合法權益。區住建局物業辦要指導物業服務企業建立“三聯單”制度，即物業服務企業巡查中發現違規行為，要填寫《住宅小區違規行為巡查、勸阻和報告處置記錄表》《違規行為勸阻通知書》和《違規行為報告書》，及時將小區違法違規行為向街道和相關部門上報，推動相關部門執法進小區。各相關責任部門接到報告后應及時到現場調查清楚并依法依規進行查處。對于群眾和企業反映較多的私搭亂建、車輛堵門等切實關系到群眾切身利益的事情，要從快處理，維護廣大人民群眾利益。
三要密切配合，嚴格督查。對涉及多部門職責的信訪矛盾問題，各單位要加強橫向溝通和縱向協調，各級物業行政主管部門要發揮牽頭作用，全面落實屬地管理責任，相關行政主管部門各司其職，密切配合，不推諉扯皮，形成工作合力。物業管理行業協會應加強自身建設，嚴格行業自律，積極參與行業主管部門開展的專項行動，全面提升行業服務水平。組建服務質量專家評定小組，配合區政府、人大代表、政協委員對物業服務工作的監督和監管工作，對物業服務質量有爭議的小區管理情況，從專業角度對物業服務標準、服務質量和物業服務合同履行情況進行評估，為決策部門提供決策依據。
四要強化宣傳，營造氛圍。充分發揮新聞媒體宣傳報導和曝光監督作用，動員群眾廣泛參與，自覺維護物業服務市場秩序。加大物業服務整治行動及物業管理相關政策法規宣傳力度，讓廣大居民充分了解物業管理法規、政策，樹立正確的物業服務消費意識，自覺履行應盡的義務。
