城市“搶人大戰”：高質量發展、大都市圈戰略和土地財政——房地產周期系列研究
時間：2020-11-20 12:24:48 來源：勤學考試網 本文已影響 人 
城市 “搶人大戰 ”：高質量發展、大都市圈戰略和土地財政 —— 房地產周期系列研究
習近平總書記指出 “ 發展是第一要務，人才是第一資源，創新是第一動力。
”2017 年初以來，一二三四線的約 60 城先后掀起 “ 搶人大戰 ” ，城市的人才競爭剛剛開始。
“21 世紀什么最貴？人才！ ” 。
城市 “ 搶人 ”大戰：搶人才，搶年輕人口
2017 年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先后掀起 “搶人 ”大戰?？偟膩砜?，本輪城市 “ 搶人 ” 大戰主要有如下特點：
1）搶人區域：一二三四線城市均有涉及，海南等省也參與其中。 本輪城市 “ 搶
人 ” 大戰已蔓延至東西南北，既有成都、西安、重慶、武漢等二線城市，也有
北上廣深等一線城市，還有不少三四線城市。 2018 年海南、四川、江西、山東、
吉林、云南等若干省份也先后加入，使得 “ 搶人 ” 競爭更加激烈。
2） “ 搶人 ” 對象：以青年大學生為主體，包括中專生，是搶人才也是搶年輕人口。武漢、成都、天津等多數城市以引進高校畢業生為主體，同時高規格引進國際頂尖專家及各行業杰出人才；鄭州、沈陽、西安、呼和浩特等不少城市把引進學歷型人才的門檻降至中專，并放寬對高級工等專業技能人才的引進。與
此前多數城市的高層次人才引進計劃相比，本次 “ 搶人 ” 大戰范圍廣、規模大、門檻較低，是搶人才，也是搶年輕人口。
京滬戶籍政策放寬僅針對頂尖人才。北京為優秀人才引進開辟 “綠色通道 ”，
對科技創新、金融等 7 類人才加大引進力度，落戶標準高（例如，科技創新人
才年收入超過平均工資 15 到 20 倍），配偶、子女可隨遷。上海提出打造 “ 人
才高峰 ” ，向 13 個領域的全球人才給予 “量身定制 ”、 “一人一策 ” 的優惠條件，高峰人才及其家屬、核心團隊成員及其家屬可直接辦理上海戶籍。
3） “ 搶人 ” 政策： “ 零門檻落戶 ”及家屬隨遷、人才公寓、租房購房補貼、創業補貼和優惠貸款等。
多數二線和三四線城市都對學歷型人才完全敞開懷抱，實行 “零門檻 ” 落戶、 “先落戶后就業 ” ，家屬隨遷等。其中，多數城市對學歷型人才進行大額補貼或買房打折、提供人才公寓等。針對普通學歷型人才力
度大的購房補貼一般在 1-10 萬之間，力度大的租房補貼一般在 1500-5000 元 /
月之間。比如，武漢承諾大學生八折買房，臨空港經開區首批 392 套大學生安
居房以 6800 元 / 平方米出售。鄭州給予青年人才首次購房一次性補貼，其中博
士 10 萬元、碩士 5 萬元、雙一流本科生 2 萬元。從對就業創業支持力度來看，部分城市除了對高層次人才有高達百萬元至上億元的支持外，對大學生創業也
給予 10-100 萬元之間的免息或貼息貸款。而且，西安、成都等部分城市在短時
間不斷加碼優化引才政策，比如西安從 2017 年 3 月至今已八度升級。
4） “ 搶人 ” 目標：武漢、長沙、西安等多地提出引進百萬青年人才計劃。 比
如， 2017 年 2 月，武漢提出實施百萬大學生留漢創業工程。 2017 年 6 月，長沙
提出未來五年吸引儲備 100 萬名青年人才到長沙就業創業。 2018 年 1 月，西安
在前期人才新政基礎上，正式實施 “百萬大學生留西安就業創業 5 年行動計劃 ” 。2018 年 4 月，南京提出實施青年大學生 “寧聚計劃 ”，每年吸納 20 萬以上大學生在寧就業創業。
2018 年 5 月，海南省出臺《百萬人才進海南行動計劃》，提出到 2020 年吸引各類人才 20 萬人左右，到 2025 年實現百萬人才進海南目標。
5） “ 搶人 ” 效果：深圳、西安、成都、武漢等城市新落戶人數暴增。 深圳市
2017 年常住戶籍人口增量 49.7 萬，較 2016 年增長 65.7%。西安放寬高校畢業生落戶政策后， 2017 年新落戶 24 萬人，同比增長 330%； 2018 年政策進一步調整為大中專以上畢業生只憑身份證和畢業證辦理落戶，一季度已遷入戶籍人口
24.49 萬。成都市從 2017 年 7 月發布人才新政后，至 2018 年 5 月中旬累計落
戶已超過 18.7 萬人。武漢 2017 年新落戶大學畢業生 14.2 萬人，是前一年的約
6 倍； 2018 年一季度又新增落戶大學畢業生 3.9 萬人。特別是 2018 年 5 月天津
啟動 “海河英才 ”行動計劃后，不到 24 小時就有 30 萬人登陸并下載 “天津公
安 ”APP辦理落戶申請，掀起一波 “ 搶人 ” 高潮。
2 為什么城市 “搶人 ” ：少子化老齡化、人才競爭、高質量發展、土地財政、京滬控人
城市為什么 “搶人 ” ： 1）中國少子化問題凸顯，年輕人口斷崖式下跌， 00 后
比 80 后少約 7200 萬。人口老齡化速度和規模前所未有，未富先老已成事實。
2）由于人口老化、年輕人口斷崖式下跌等原因，近年中國人口流動明顯放緩，
部分二線城市和三四線城市面臨人口向發達的大都市圈外流。 3）經濟轉向高質
量發展，人才是創新驅動根基，但人才供需 “ 僧多粥少 ” 。2015 年中國 25 歲
及以上人均受教育年限僅為 7.6 年，遠低于美英德法日韓人均 12 年以上的水平。
4）第三波嬰兒潮尾端人口進入工作窗口和京滬控人， “ 搶人 ” 機遇期到來。中
國第三輪嬰兒潮的峰值在 1987 年、出生人口超過 2500 萬，到 1997 年出生人口
仍在
2000
萬以上，之后則快速下滑至
1600
萬左右。
5）房地產周期長期看人口、
中期看土地、短期看金融，人口流入增加地產需求、支撐土地財政。僅土地出
讓金和相關五稅合計就相當于地方政府一般公共預算本級收入的
6-7
成。地方
政府是房地產盛宴的最大獲益者，所得占房價的約
6 成。
2.1 人口少子化和老齡化嚴峻，年輕人口斷崖式下跌
中國少子化問題凸顯，年輕人口斷崖式下跌， 00 后比 80 后少約 7200 萬。由于
生育政策未能及時調整、經濟社會發展導致生育觀念變化等原因，中國總和生
育率大幅下滑至超低水平。根據國家統計局數據， 2010 年中國總和生育率為
1.18 ， 2015 年為 1.05 ，考慮到低齡人口漏登問題，當前總和生育率實際在
1.4-1.6 左右，不僅遠低于 2.1 的人口世代更替水平，也低于全球平均水平的
2.45 和高收入經濟體的 1.67 。
2011、 2013 年中國 15-64 歲勞動年齡人口比例、
絕對數量先后開始下降，劉易斯拐點已過，表明人口紅利漸行漸遠。而根據
2010 年人口普查資料， 80 后、 90 后、 00 后人口分別為 2.19 億、 1.88 億、
1.47 億， 90 后比 80 后少了約 3100 萬， 00 后再少約 4100 萬。在未來 10-20 年
左右，我們將看到年輕人口大幅萎縮給經濟社會發展帶來的巨大難題。
中國人口老齡化速度和規模前所未有，未富先老已成事實。
一般認為， 65 歲及
以上老年人口比例在 7%以上為老齡化社會，
14%以上為深度老齡化，
20%以上為
超級老齡化。從老齡化過渡到深度老齡化，法國用了
126 年、英國
46 年、德國
40
年、日本 25 年（ 1970-1994 年）；從深度老齡化到超級老齡化，德國用了
36
年（ 1972-2008 年），日本用了
21 年（ 1995-2006 年）。新中國成立以來經
歷了三次人口出生高峰（ 1950-1958
年、 1962-1973
年、
1982-1991
年），遵從
人口發展的慣性規律，六十多年后必然形成三次人口老齡化沖擊波。中國
2001
年進入老齡化社會，聯合國《世界人口展望（
2017 修訂版）》預計中國將用 24
年、即于 2025 年前后進入深度老齡化社會，再
9 年后即
2034 年前后進入超級
老齡化社會， 2050 年達 26.3%，到 2060 年后逐漸穩定在 30%左右的水平，老齡
化速度前所未有。并且，由于人口基數大，中國老年人口規模也是前所未有。
2017 年 65 歲以上老年人
