縣物業管理工作情況匯報
時間：2021-12-06 15:23:25 來源：勤學考試網 本文已影響 人 
縣物業管理工作情況匯報
縣人大常委會：
從2009年開始，我縣不斷加大城市建設步伐，城市規模不斷擴大，住宅小區建設長足發展，到目前為止，全縣共有各類住宅小區36個，總面積達到152.38萬平方米。同時，小區物業也應運而生，現在我縣共有12家物業企業，包括肆級資質的8家、暫定資質2家、資質過期的2家，從業人員達到150余人。其中:物業服務企業管理的小區有26家，面積約123.7萬平方米；單位和自治管理的有9家，面積約26.88萬平方米；商業小區1個，面積約為1.8萬平方米。35個住宅小區中成立業主委員會有5家，其中備案的有3家，未備案2家。
一、近年我縣物業管理工作情況
（一）加強領導，健全體制機制。近年來，縣政府高度重視物業管理工作，牢固樹立“物管”無小事理念，把抓好物業管理列入政府工作子地叧収的重要議事日程，并采取積極有力的措施抓好物業管理工作。
1、成立物業管理領導小組。由分管縣長任組長，縣建設、城管、發改、公安、質監、工商、財政、環保、司法、民政、文廣、衛生、供電等部門和相關鄉鎮（街道）主要負責人為成員。
2、建立聯席會議制度。研究制定我縣物業管理政策，決策部署物業管理重要事項，協調解決物業管理重大疑難問題。
3、理順管理體制。根據**市建設局《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》（市建房發[2008]12號）文件精神，按照“條塊結合、以塊為主，鄉鎮協調、屬地管理”的原則，明確新建住宅小區、老舊住宅小區、分散式住宅樓的物業管理模式，進一步理順物業管理體制機制。
4、制定《細則》、細化管理。正在根據即將出臺的《**市物業管理辦法》，已草擬《**縣物業管理實施細則》，現在正在征求意見，待市管理辦法正式出臺后，即可出臺我縣實施細則?！都殑t》中對物業管理工作中的鄉鎮、部門職責、業主大會和業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用和維修、物業保修金和專項維修資金等事項進一步細化，操作性較強，準備近期下發。
（二）加強管理，提高物管水平。
1．建立和落實年檢、檢查、測評、通報、激勵和聘用等管理制度。建立物業企業資質動態年檢，物管小區年度檢查，業主滿意度年度測評，業主投訴年度通報等制度。按照承諾服務標準及合同約定事項，進行逐項打分，對檢查測評結果進行通報，對問題突出的小區責令物管企業進行整改。嚴格資質管理，開展物業管理企業資質年檢與升級換證工作，確保從業的物管企業資質合格。嚴格前期物業管理招投標備案制度，建立市場競爭機制，提高物業企業的服務水平和競爭力。建立健全物業服務企業信用檔案和物業管理退出制度，完善臨時物管服務應急程序，嚴格資質評定、年審、物業招投票程序。建立和完善激勵機制，開展物業管理示范小區（大廈）、優秀企業、先進單位年度評比工作，樹立典型，鞭策后進。對管理水平低、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業將按照法律規定程序解聘，對違反規定擅自撤離的，將依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的要建議發證機關吊銷資質證書。
2．落實物業配套設施。嚴格執行**市建設局《關于加強房地產建設項目程序監管的通知》的規定，實施與建設單位簽訂《建設項目備案合同》制度，從項目審批、規劃設計方案審定、建設、驗收等各個環節，加強對物業管理配套設施的管理，從源頭杜絕由于物業管理配套設施建設與管理不規范所帶來的糾紛和矛盾。嚴格物業管理用房建設和收繳，統一將物業管理用房納入小區竣工驗收。
3．培訓物管和安保人員。開展物業管理從業人員崗位培訓和對物業保安負責人進行系統培訓，提升物業從業人員的服務水平。
4．實現收繳維修資金與物業管理用房繳交制度化。為保證物業維修基金的正常使用，確保物業能及時得到維修，對新建竣工用于銷售的小區，在交付使用辦理權屬初始登記手續時，按照購房總額2%的比例一次性交納住宅專項維修資金。為加強物業管理用房確認管理工作，保證物業管理用房按規定配置比例及時到位，專門制定物業管理用房繳交辦法。
（三）強化宣傳，濃厚物管氛圍。積極利用電視廣播、報紙刊物、網絡等媒體，加強對物業管理有關政策法規和物業管理知識的宣傳，提高全社會對物業(來自新文秘網http://www.wm114.cn)管理重要作用的認識，引導廣大群眾和小區業主樹立正確的物管意識、主體意識，爭取廣大群眾對物業管理的認同和支持。通過舉辦社區活動、聘請專家和有經驗的人士解答廣大業主及住戶的疑難問題，引導業主轉變傳統房屋管理觀念，積極參與物業管理。
二、目前我縣物業服務行業存在的問題和產生原因
盡管我們做了不少工作，但是由于管理難度大，服務水平低，機制不健全，致使物業有矛盾，業主不滿意，群眾意見大。
（一）歷史原因造成的問題。部分住宅區開發比較早、特別是老舊住宅區物業管理配套設施不完善，出現問題多，維修難度大，物業費也比較低，物業管理企業不愿或無法管理。部分小區內道路狹窄，車位、車庫不配套等問題，特別是在業主利益受到損害時（如車輛碰擦等現象），其矛頭直接指向物管企業。部分開發企業房屋質量或配套設施不到位，售前宣傳與實際不符，業主心生怨氣，造成情緒偏激，影響物業管理。
（二）物業企業服務水平問題。根據當前物管費的收費標準低，人員費用不斷攀升，造成物管企業利潤較低，導致企業不愿或無力聘用素質較高的從業人員。所以，招聘的從業人員一般都為社會下崗人員或農民工，知識層次較低，素質參差不齊。服務水平低，滿足不了業主要求，導致業主對物業服務企業的不滿，致使少數業主不交物業服務費。同時，還有一些企業忽略自身形象，對業主遇到的問題不能盡心盡責處理，能過則過，服務僅限于表象管理，缺少物業管理必備的人性化服務；少數物業企業在小區管理中對員工的要求低，導致職工只限于“應付”，缺乏“盡心盡職”的工作標準，導致服務水平低下。
（三）少數業主認識偏差問題。不少業主將物業服務看作是“包管一切”，要求物業企業解決很多非職責范圍內的問題，當問題得不到解決時，不是以積極的態度一分為二地理解責任承擔問題，或是通過正面渠道解決，而是以簡單、偏激的拒繳物業服務費的方法對待，由此引發其他業主的效仿，使拖欠交納物業服務費成為普遍現象，造成惡性循環；部分業主對物業管理的有償服務懷有抵觸情緒，過分強調權利，不愿承擔義務，不服從管理，亂裝修、亂搭建、亂停車等現象不斷發生；還有一些業主在維權需要時，要求小區成立業主委員會或要求業主委員會發揮作用，但在需要業主行使權利時不重視，對小區管理漠不關心。如不愿參與物業服務企業選聘和業主委員會的成立等等。部分居民認為，物業管理可有可無，認為治安、綠化、環境衛生應由政府管，不愿出錢“買服務”。而且舊住宅區低收入家庭和老弱居民較多，收入相對較低，導致舊住宅區服務收費困難，造成物業企業利益無法保障，致使物管企業不愿入駐或退出現象發生。
（四）老住宅區物業管理問題。老住宅區房屋普遍建造于20世紀80至90年代中期，大多是計劃經濟年代的單位福利房，夾雜著低矮破舊的平房；且通過住房制度改革，房屋產權形成多元化格局，絕大多數公有住房轉為私人所有，變房改前的單位管理為房改后的產權人自行管理，出現物業管理的真空現象，治安、消防、公共部位及設備設施維護保養、修繕、環境綠化、清潔衛生等都存在不少問題，居民生活質量難以提高，社會化、市場化、專業化的現代化管理模式無法推行地地子，影響著全縣物業管理整體水平的提高。
（五）工作體制機制問題。盡管政府前期已出臺了加強物業管理方面的相關政策，但總體上抓落實的力度還不夠，成效還不明顯，特別是有物業管理任務的職能部門，對物業管理工作還沒有引起足夠的重視，從而導致抓落實的力度不夠。同時，全縣物業管理的體制機制還不健全，當前的現狀是由縣住建局房地產物業股來管理指導全縣的物業管理工作，力量明顯偏弱，工作協調難度也很大，迫切需要進一步完善工作的體制機制。
三、今后物業管理工作舉措
下一步，縣政府將著重抓好以下幾方面的工作：
（一）齊抓共管，進一步形成物業管理合力。進一步加強對物業管理工作的領導，按照縣政府當前已經出臺的相關政策，按照“條塊結合、以塊為主、鄉鎮協調、屬地管理”的原則，不斷完善各項體制機制，明確職責，落實責任，切實發揮鄉鎮（街道）、部門的作用，形成抓好物業管理工作的合力。根據當前我縣物業管理工作實際，積極組織物業企業外出學習取經，進一步總結經驗，查找問題，加強整改，努力提高我縣物業管理工作水平。同時，根據當前的物業管理現狀，進一步理順物業管理的體制機制，使物業管理做到有錢辦事、有章理事、有人管事。
（二）分類管理，進一步理順物管體制。一是新建設小區。嚴格按照規劃設計方案等要求進行建設，完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方按規定做好物業管理銜接，確保新建住宅小區全面實行規范的等級性管理服務。二是老舊住宅區。由產權單位對物業管理工作負責，無產權單位的，由轄區鄉鎮（街道）和社區居委會對物業管理工作負責，及時組織召開業主大會，組建業主委員會，由業主委員會選聘物業服務企業實施物業管理服務。采取的模式：（1）督促并組織住戶采取“棟樓管理”或“庭院式居民自治管理”模式，確保衛生保潔、安全防范、共用設施設備維修有人管。（2）由產權單位和管委會（社區）協同建設等部門進行合理劃片整合，并由產權單位或社區居委會牽頭，組建物業服務隊，落實以衛生保潔、安全防范、共用設施設備維修為主要內容的基礎性管理服務。
（三）突出重點，進一步規范物管運作機制。一是完善物業管理用房配置辦法，規范物業管理用房和公共服務設施建設。嚴格物業項目交付使用規定，嚴格開發建設單位與物業服務企業物業承接驗收手續。二是嚴格小區專項維修基金收繳比例，逐步變由開發企業代收為購房業主自行交納，進一步避免開發商占用維修基金現象發生。三是規范小區公共秩序管理工作。按照部門工作職責，及時指導業主大會的成立和物管小區的日常檢查，嚴格對物業管理區域內的戶外廣告、牌匾設置審批和監督管理，依法查處物業管理區域內破壞綠地、亂設攤點、亂涂亂畫、私自搭建、犬類豢養以及煙塵污染、噪聲擾民等行為。四是逐步建立開發企業房屋質量保修金制度。新建竣工、用于銷售的小區，在交付使用辦理權屬初始登記手續時，按照小區建筑安裝總造價2%的比例一次性交納房屋質量保修金，以便房屋在保修期內出現質量問題，開發企業和施工企業不積極配合維修時，應急使用，超出質保期后，將全額退還。
（四）依法行政，進一步加強物管行業監督。嚴格建立健全物業服務企業信用檔案、物業管理退出機制，嚴格資質評定、年審、物業招投標程序。對管理水平低、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業將按照法律規定程序解聘，對違反規定擅自撤離的，將依法責令改正并給予行政處罰，情節嚴重的要建議發證機關吊銷資質證書。在嚴格管理的同時，逐步建立市場競爭、激勵機制，積極開展達標創優活動，不斷提高物業管理監管水平。
