廣州寫字樓市場調查報告

2007年12月廣州寫字樓市場調查報告

一、07年下半年廣州寫字樓市場簡析

今年下半年以來，環市東一帶二代寫字樓比較集中的區域，租金出現了下降現象：部分寫字樓租金下降5-10%，部分寫字樓則采取變相降租金的方式，延長租客的免租期。

業內專家認為，今年以來，耀中廣場、維多利廣場等大量第三代寫字樓陸續交樓，廣州寫字樓租賃市場競爭加劇，很多大租客從原東山區的二代寫字樓區搬到天河的三代寫字樓區，租賃市場重新洗牌，競爭力不夠的二代寫字樓只能降低租金以吸引租客。

租客遷移迫使租金下降

今年廣州出現了比較明顯的租客遷移現象，多數從環市東遷移到天河區，當中有不少是大租客，租用寫字樓面積在幾千平方米左右，例如索尼、阿迪達斯、德勤會計師事務所、普華律師事務所等。

大租客的遷移，除直接產生空置外，還會使寫字樓的吸引力下降。為了重新吸引租客，原東山區的一些寫字樓開始減租，租金下降幅度在5-10%左右。一些寫字樓則采取延長免租期的做法，變相降低租金。之前一般免租期都為2個月左右，現在出現了3個月甚至4個月。為能更快找到租客，一些寫字樓業主采取了給中介增加傭金的辦法。

環市東一帶的寫字樓，在大量租客遷移的情況下，空置壓力大大增加。原租金水平和中信接近，達到140-150元/平方米/月的寫字樓，現在只有100-110元/平方米/月。至于散賣的寫字樓，因為有眾多小業主，為了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少寫字樓下降了15-20%。

競爭加劇導致重新洗牌

統計數據顯示，2007年年末，廣州甲級寫字樓租賃市場新增供應量達71.7萬平方米，相當于過去8年的總供應量。據統計，2007年陸續有粵海天河城大廈、耀中廣場、合景

國際金融廣場等，近10個寫字樓項目交付使用。這些寫字樓全部位于天河區，因為硬件配置遠勝原東山區一帶的甲級寫字樓，被看作三代寫字樓。

這些新交付使用的寫字樓，租金要求多在150-220元/平方米/月之間，拉升廣州今年寫字樓的整體租金。但因為供應量龐大，所以會導致競爭加劇、租賃市場重新洗牌：天河區第三代寫字樓強大的競爭力，吸引大租客不斷地集中在天河區，二代寫字樓集中的區域則會受到連鎖打擊，租金出現下滑。據估計，這些新交付使用的寫字樓，市場要用一年時間消化，所以這一洗牌過程會在2008年結束。

二、廣州各片區寫字樓調研數據及簡析

1．環市東路片區

環市東路片區寫字樓市場調查：

名稱月租金（同比）月管理費使用率% 出租率%（同比）月停車費國際A 副樓70-75（↑）29.8 53 90 (↑) 2000

好世界廣場130 (→) 29.8 70 90 (→) 1500

世界貿易中心105 (→) 28 65 90 (↑) 2500

國際電子大廈135-140 (↓) 25 65 85 (→) 2500

宜安廣場85-100(↓) 22 68 90 (→) 1500

花園酒店250 (↑) (含租金內) 90 90 (↓) 1800

亞洲國際大酒店105 （↓）29 70 90 (→)1500

說明：（1）花園酒店租金包括管理費、室內電費、清潔及一條分機電話線。出租率為估算數字；

（2）月租金與管理費都為每月每平方米價格，月停車費為每月每個固定車位費用；

（3）（同比）為與上期調查數據（5月份）的比較，（↑）為上升（→）為不變（↓）為下降。（以下各表格“同比”都為此義）

（4）以上所有月租價都有下調空間。

調研數據分析與小結：

本次市場調查的數據與上期（5月份）相比變化不大，從整個市場實際情況來分析，隨著廣州市新興片區甲級寫字樓的逐成雛形并快速成長和完備，作為老牌商業高檔寫字樓區的環市東路片區的市場競爭力也處于艱難維持并呈緩慢下降的趨勢。為了抵御新興商業樓宇的沖擊，維持市場份額，爭奪新客源，本片區的共同之處就是在銷售策略方面下功夫，表面上保持租金穩定，卻實際通過各種優惠政策暗降租金而加強競爭力。

2．天河北片區

名稱物業類型月租金（同比）月管理費實用率月停車費中信廣場甲級寫字樓170元/m2（→）29元/平方米65% 2000元中泰廣場甲級寫字樓130元/m2（→）29元/平方米65% 300元市長大廈甲級寫字樓155元/m2（→）28元/平方米70% 1800元大都會廣場甲級寫字樓130元/m2（↓）28元/平方米65% 1800元

小結：

天河城作為廣州城市的客廳，在外界的知名度比較高。加之作為廣州市政府重點推薦的新城區，其各類配套都在不斷的完善中。特別是與珠江新城的聯合開發，將使得其城市客廳的地位更加牢固。正是由于其形象與配套（區域配套）的領先，其寫字樓的租金水平（大廈的同等硬件條件下）在廣州也是屬于較高水準。比如市長大廈與大都會廣場。但各寫字樓目前而言更多的是注意怎么樣將房間出租出去，也沒有自己的定位，寫字樓的形象也不夠明確。

3．體育中心片區

名稱物業類型月租金（同比）月管理費實用率月停車費天河城大廈甲級寫字樓175元/m2（↓）29元/平方米70% 2000元

廣晟大廈甲級寫字樓26元/平方米

維多利亞廣場甲級寫字樓120元/平方米25元/平方米65% 1800元

金利來大廈甲級寫字樓150元/m2（↓）29元/平方米75% 1500元

財富廣場甲級寫字樓25元/平方米64% 800元

天譽大廈甲級寫字樓150元/m2（↑）28元/平方米73%-75% 1500元

總結：

該地區屬于廣州市中心商務區，商業氣氛濃厚。交通便利，周圍配套設置比較完善。寫字樓外觀現代，并具有自身特點，走的是中高端的市場路線，根據市場要求配備了智能化系統，滿足了商戶的多層次要求，但總體因為地段和投資的原因，租金較高，對于一些國際性的貿易、金融公司吸引力較大。

四、越秀片區

名稱物業類型月租金（同比）月管理費實用率月停車費

中華國際國際A級寫字樓135-155元/m2（↑）29元/平方米65% 800元廣東電信廣場甲級寫字樓110元/m2（↑）28元/平方米

中國大酒店酒店內甲級寫字樓130元/m2（→）30元/平方米2300元

小結：

2007年下半年，隨著越秀區中華國際等摩登寫字樓宇的建成和正式投入，該等時尚、配套齊全、辦公結構合理的寫字樓受到國內外知名公司的青睞，故此類寫字樓的租

價上略有上升。另隨著天河、珠江新城內的超豪華甲級寫字樓的落成，原設立在舊城區內知名企業，也有往這個方向流入的趨勢，類似酒店內的寫字樓，現基本是保持價格不變，而提高服務水平，來吸引新租戶及維持老租戶。

五、珠江新城片區

名稱物業類型月租金（同比）月管理費實用率月停車費發展中心大廈甲級寫字樓 150元/m2（↑） 29元/m2 72% 1300 信合大廈甲級寫字樓 125元/m2（→） 29元/m2 72% 1300 合景國際金融廣場甲級寫字樓 180元/m2（→） 29元/m2 75% 1800 富力中心甲級寫字樓 180元/m2 29元/m2 75% 1800

片區調研總結：

珠江新城作為廣州市日益成熟的CBD，與天河北-體育中心商圈毗鄰，與珠江形成

的琶洲商務區隔河相望，在地理位置、片區定位、政策傾斜等方面都有明顯優勢，使得該片區具有巨大的增值潛力。本片區寫字樓從硬件、軟件上處處體現國際化標準，智能化、人性化、環保意識也成為了本片區項目的特點和標志，這些優勢是決定本片區項目高租金價格的重要因素。珠江新城寫字樓區的形成給目前的寫字樓格局帶來一定的沖擊?，F在環市東等舊寫字樓區已經收縮了很多，價格下跌，客戶不斷流失；荔灣區和越秀區的客戶大量流動到天河區的商務寫字樓中；交易會遷址也使得很多老城區的客戶分流到天河區及琶洲一帶。而珠江新城的區位優勢明顯，將是承接這批老城區客戶的一個出口。

目前本片區多個項目在建，配套設施有待完善，內部交通不便，外部黃埔大道、體育中心、天河北交通擁擠，對目前的租售會造成一定的影響，但隨著珠江新城交通的改善，配套設施的不斷完善，本片區的寫字樓的租售價格將會進一步上升，銷售、租賃形勢一片大好。

三、調研片區詳細資料附錄

附調研詳細資料：

（一）珠江新城片區

發展中心大廈信合大廈合景國際金融

廣場

富力中心

物業類型

甲級寫字樓

位置與交

通珠江新城中心西南，距離地鐵站較

遠，乘搭公巴較為便利

珠江新城西區，

地鐵上蓋

位于城市新中軸線

珠江新城段南端，北

臨花城大道，南臨臨

江大道，東臨珠江大

道，西臨華夏路，地

鐵三號線直接連通

物業

物業所屬廣州市發展集團農村信用社其

下實業公司投

資合景泰富集團

廣州合景房地

產開發有限公

司

富力地產集團

管理單位中海物業管理廣

州公司廣東怡昌物業

管理有限公司

合景泰富集團

物業管理公司

第一太平戴維斯物

業顧問有限公司

項目規?？偨?7827m2 總建58732m2 總建65359m2 總建筑: 160000 m2 層數37 32 40 54

戶形面積每層2200m2,可

自由間格每層1500m2，

可自由間格

每層1852m2，可

自由間格

以190-400平方米

間隔為主

價格150/m2 125/m2 180/m2 180/m2 管理費29/m2 29/m2 29/m2 29/m2 實用率72% 72% 75% 75%

周邊配套公交、地鐵、中國銀行、職員餐廳、

會議中心、會所、餐廳

地鐵、內部餐

廳、少年宮、會

議中心

公交、地鐵、職員餐

廳、會議中心、會所、

餐廳

裝修情況毛坯交付，室內

地面有架高臺，

可敷設管線，天毛坯交付有標準裝修，天

花\架高地臺\

燈盤\窗簾

有標準裝修，天花\

地板

花高度較高

中央空調有，冷熱溫控有VAV V A V中央空調

電梯10部客梯、2部

消防梯兼貨梯、2

部自動扶梯10部25部26臺高速直達電梯

3臺觀光梯，共29

臺

車位480個車位，平面

車位560/月，車

架車位1300/月400個，1300

元/月

500個，1800元

/月

880個，2000元/月

智能化系

統達5A級標準，外

墻金屬自動遮陽

板，配備寬帶光

纖

5A 5A 5A

片區寫字樓特點

(1)產品特點

本片區寫字樓在硬件配套及辦公理念方面引入了國際化標準，并采用了高標準、數字化建筑材料，其特點主要體現在：

1）辦公設備人性化

該片區寫字樓在層高、光纖容量、空調等方面提出了更高的要求，并注重寫字樓的生態設施，創新元素和細節設計及高科技智能化在本片區得到了充分的體現。

2）創新戶型

珠江新城的寫字樓大部分的間隔面積都較為靈活，全面滿足不同客戶的需求。同時寫字樓的實用率較高，普遍在70％以上。

3）智能化的升級

本片區甲級寫字樓大多具備5A智能化標準，商務配套亦都進一步升級，讓辦公環境配套更齊全更舒服。部分寫字樓還具備了獨立計量的空調系統，突破了現有甲級寫字樓中央空調的弊端。

（2）價格特點

珠江新城寫字樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。本次調查的幾個項目基本上是只租不售或先售后租，價格在每平方米125元以上直逼天河北圈，個別還超過天河北圈。

（3）客源特點

調查結果顯示，多家發展商已經或計劃把總部設在了珠江新城，形成了所謂的“總部經濟”，將吸引更多的人才、資本、信息等。另外，IT業、廣告業、以及金融行業的占了珠江新城寫字樓相當大的比例，部分寫字樓更定位為以世界500強企業、外事單位進駐的項目。

（二）天河北片區

寫字樓項目調研表

表一：

項目基本內容簡述

項名稱中信廣場物業類型甲級寫字樓位置與交通廣州市天河北路233號

調查情況物業所屬

熊谷蜆殼（廣州）有限公

司

管理單位上海保利物業酒店管

理有限公司(廣州分公

司)

項目規模層數80層

戶型面積112 - 1210平方米實用率65%

價格均價170/平方米管理費29元/m2 租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調辦公時間

智能化系統

裝修情況毛坯房辦公設備

電梯34日立高速升降電梯車位□900 價格2000/月

表二

項目基本內容簡述

項名稱市長大廈物業類型甲級寫字樓

目調查情況位置與交通天河區天河北路189號

物業所屬

管理單位廣州市國威物業管理

有限公司

項目規模層數28層

戶型面積實用率70%

價格155元/平方米管理費28 元/m2 租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調

智能化系統

裝修情況辦公設備

電梯車位□價格1500 /月

總體評價

優點：

缺點：

表三：

項目基本內容簡述

項目調查情況名稱大都會廣場物業類型甲級寫字樓

位置與交通廣州市天河北路183號

物業所屬

廣州卓越城市房產有限公

司

管理單位大都會廣場物業管理

有限公司

項目規模層數48層

戶型面積56 - 250平方米實用率65%

價格130/平方米管理費28元/m2 租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調辦公時間

智能化系統

表四：

裝修情況 簡單裝修 辦公設備

電梯 車位 價格 1800/月

項目 基 本 內 容 簡 述

項 目

調

查

情

名稱 中泰國際廣場 物業類型 甲級寫字樓

位置與交通 天河區林和西路161號

物業所屬

廣州天啟房地產有限公司

管理單位 廣州高力國際物業服務有限公司

項目規模

層數 46層

戶型面積 平方米 實用率 65%

價格 130/平方米 管理費 29元/m2

租售情況

空置率

客源分析

（三）體育中心片區

寫字樓項目調研表

表一：

項目基本內容簡述

項目調

名稱粵海天河城大廈物業類型甲級寫字樓

位置與交通

位于著名的大型購物中心天河城廣場東北角，在廣州市新中軸帶上，

是地鐵一、三號線、機場快線交叉點，多路公交線穿行。地

理位置優越，屬于廣州市標志性地段。

物業所屬

天河城集團管理單位廣東天河城物業管理

有限公司

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調辦公時間

智能化系統

裝修情況毛坯辦公設備

電梯車位價格300/月

查情況

項目規模建筑面積10.3萬平方米層數45層

戶型面積每層建筑面積2270平方米實用率70%

價格

175元/平方米有浮動空間，當高樓層價格

更高

管理費 29 元

/m2

租售情況較好空置率較低

客源分析

寫字樓的主要目標客戶群為國內外500強企業，包括金融、保險、

貿易、IT、物流等行業

周邊配

套設施

公交、地鐵、機場快線、購物中心、餐飲

中央空調

采用V A V空調系統，具凈化和過濾空氣、低噪音、自動感溫、能耗

費用低的優點。

智能化系統

電話系統，綜合布線系統，移動電話覆蓋系統，有線電視系統，保

安巡更系統，門禁刷卡系統，公共傳播系統以及樓宇自動化系統。裝修情況初裝修辦公設備

電梯

22部客用高速電梯，5個

辦公區，運行速度為：

2.5m/s-5m/s,候梯時間在

30-40秒之間。

車位□價格 2000

元

總體評價

優點：交通便利，商務氛圍重

缺點：租金較高

表二：

項目基本內容簡述

項目調查情況

名稱廣昇大廈物業類型甲級寫字樓

位置與交通

位于天河商業旺地、商務圈的核心位置，北鄰天河北CBD中央商務

區，南接珠江新城及琶洲國際會展中心。交通方便，連通地鐵體育

中心站和體育東路站，

物業所屬

廣州國晟置業有限公司管理單位戴德梁行(廣州)物業管

理有限公司

項目規模

占地面積2074平方米層數塔樓六至二十五層為

寫字樓

戶型面積112~1850平方米實用率

價格管理費 26 元/m2租售情況空置率

客源分析貿易、IT等

周邊配套設施在天河路上1公里的半徑內，有正佳廣場、天河城、維多利廣場、購書中心、體育中心等大型甚至是超級規模的購物中心、休閑運動中心。周邊還有太平洋、天河、南方等多個電腦城、軟件園，商貿環境較好。

中央空調

智能化系統4000門語音電話容量、640個寬帶信息端口實現了通信自動化裝修情況辦公設備

電梯采用三菱新一代高速電

梯，電梯轎箱特制凈空高

2.5米，手扶梯10部，高

速電梯7部；

車位□價格

表三：

項目基本內容簡述

項名稱維多利亞廣場物業類型甲級寫字樓

目

調查情況位置與交通

位于天河體育西路與天河路交匯處，地處廣州中央商務區核心圈層，

毗鄰天河體育中心，廣州購書中心等地標建筑，以人行隧道與廣州

大型商城天河城廣場、正佳廣場相連，地鐵一號線、三號線主線、

支線及機場快速干線等。

物業所屬

廣州市城市建設開發集團

有限公司

管理單位越秀房地產信托基金

(REITs)資產管理有限

公司

項目規模

建筑面積143550平方米層數52層超白金級寫字樓

和36層中小面積寫字

樓

戶型面積

52層的單層建筑面積1300

多平方米

實用率65%

價格

120元/平方米，有浮動空間，根據樓層高低、

座向價格來定。

管理費 25 元

/m2

租售情況比較好空置率不高

客源分析

周邊配

套設施

商場、銀行、酒樓、購書中心

中央空調中央空調，8-18點開放，星期六半天。

智能化系統

采用甲級5A智能化系統，包含中央集成管理系統、綜合布線系統、

自動監控系統、只能照明系統、獨立計費等先進設施裝修情況毛坯辦公設備

電梯

車位□價格從2008年實

施1800元/位

表四：

項目基本內容簡述

項目調查

名稱金利來大廈物業類型甲級

位置與交通地鐵體育中心站，有多路公交車途徑，交通便利，地鐵一號線上蓋。物業所屬金利來（中國）有限公司管理單位不清楚

項目規模層數

戶型面積

可租面積從83-1300平方

米

實用率75%

價格150元/平方米管理費 29

情況

租售情況較好空置率不高

客源分析

周邊配

套設施

鄰近體育中心、財富廣場、中信廣場、中森名菜、平安大廈等，周

邊寫字樓、商鋪臨近，配套設施完善。

中央空調中央空調，開放時間:星期一至五8:30-18:00

智能化系統

裝修情況基本裝修辦公設備

電梯10臺垂直安力電梯車位□ 250個價格 1500元

表五：

項目基本內容簡述

項目

名稱財富廣場物業類型甲級寫字樓

位置與交通

目前中央商務區唯一雙地鐵上蓋的甲級寫字樓，獨擁地鐵1號線和

3號線雙出口，到火車東站只需1分鐘。北接繁華廣州東站，南駁

天河廣場商業中心，東鄰高素質科技園，西瞰體育中心51萬平方米

綠地。

查情況

物業所屬

廣州市城市建設開發集團

有限公司

管理單位廣州怡城物業管理公

司

項目規模

建筑面積80335.74平方米層數雙塔式寫字樓，東、

西塔高度分別為38層

和28層

戶型面積

每層建筑面積約為1100平

方米

可租面積從125-999平方

米

實用率64%

價格管理費 25 元/m2租售情況空置率較低

客源分析

周邊配

套設施

周邊匯聚了近百家銀行、證券、保險等金融巨擎，林立著中信廣場、

廣州電信局、天河體育中心、市長大廈、亞洲最大的SHOPPING

MALL——正佳商場、以及太平洋電腦城等

中央空調

約克中央空調系統，空調供應時間：周一至周五08：00—18：00，

加班空調￥0.4/平方米/小時

智能化系統

采用國際上最先進的5A級高智能化管理體系，即通信自動化、樓

宇自動化、辦公自動化、消防自動化、安全防范自動化

裝修情況毛坯辦公設備

電梯奧的斯電梯，10臺車位□ 150個價格 800元/位

總體評價優點：財富廣場首建瀑布廣場，為寫字樓帶來品味新革命。富有靈氣的水幕天地、自然野趣的綠色植物，營造一個富氧、舒適的獨立小環境。整體建筑氣宇軒昂，金色與銀色完美結合，盡顯尊貴氣派，獨特的金字塔外型，更成為視覺焦點，彰顯與眾不同的氣質，成為國際級企業身份的最佳象征。踏入門口便映入眼簾的財富象征墻面，在莊重而高貴的整體色調烘托下，令人豪氣頓生。名貴大理石墻面與地面，入口處鋪設的高檔地毯，以及不可多見的抽象水彩畫，將豪華元素與知性色彩和諧融合并發揮到極致，令入駐商戶更顯非凡品味與財富地位。

典雅商務大堂盡顯高貴氣派

缺點：

表六：

項目基本內容簡述

項名稱

天譽大廈（天譽國際商務

港）

物業類型甲級

目

調查情況位置與交通

位于廣州市天河區林和中路，西鄰10萬平方米的東站綠化廣場，周

邊有輕鐵直接連接廣州新機場，舉步之遙即達全市最大的室內公交

車站及地鐵一號線、三號線總站；廣州東站及廣九直通車站近在咫

尺。

物業所屬

廣州市天譽房地產開發有

限公司

管理單位天譽物業管理有限公

司

項目規模

總建筑面積約為13.8萬平

方米

層數南塔為酒店，層高為

40層；北塔為寫字樓，

層高為36層

戶型面積實用率73%-75% 價格

150元/月有浮動空間管理費 28 元

/m2

租售情況出租率較高空置率低

客源分析從事金融企業較多

周邊配

套設施

天河體育中心、中信廣場、廣州東站

中央空調中央空調

智能化系統

裝修情況基本裝修辦公設備

電梯

6臺，分單雙樓層車位□ 400個價格白天

1500元/月晚上1200元/月

總體評價優點：采用甲級裝修標準并融合現代化建筑風格及流暢的人性化曲線設計，成熟的配套服務使之構筑成實用性能高、效率高的五星級商務酒店與甲級寫字樓。

南塔是威斯汀國際五星級酒店，北塔是甲級寫字樓

缺點：

（四）越秀片區寫字樓項目調研表表一：

項目基本內容簡述

項目調查情況

名稱中華國際物業類型國際A級寫字樓

位置與交通越秀區中山三路與較場西路交界處

物業所屬廣州興盛房地產管理單位戴德梁行

項目規模層數62層

戶型面積150-200平方米實用率65% 價格135-155/平方米管理費29元/m2租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調辦公時間

智能化系統首家采用禁安保系統

裝修情況毛坯房辦公設備

電梯28部“三菱”車位□ 1100 價格 800/月

表二：

項目基本內容簡述

項目調查情況

名稱廣東電信廣場物業類型甲級寫字樓

位置與交通地鐵1號線東山口上蓋

物業所屬廣東電信有限公司管理單位世邦維理仕

項目規模層數68層

戶型面積130-300平方米實用率60-70% 價格110/平方米管理費 28 元/m2租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調

智能化系統

裝修情況辦公設備

電梯車位□ 500個價格

總體評價

優點：

缺點：

表三：

項目基本內容簡述

項目調查情況

名稱中國大酒店物業類型酒店內的甲級寫字樓位置與交通解放北路與流花路交界處

物業所屬中國大酒店管理單位萬豪酒店管理公司項目規模層數3-15層

戶型面積63-800平方米實用率65-70% 價格130/平方米管理費30元/m2租售情況空置率

客源分析

周邊配

套設施

交通金融餐飲商業

教育醫療文娛其他

中央空調辦公時間

智能化系統

裝修情況上手租戶留下的裝修辦公設備

電梯車位□ 100 價格 2300/月

四、07年廣州各片區寫字樓調查總結及建議

本次調查顯示，雖然各片區甲級寫字樓價格與年中相比變化不大，但天河片區、體育中心片區等第三代寫字樓已經進入成熟期，在甲級寫字樓市場競爭中的領先地位更加確定。而于今年底或明年初投入使用的超豪華頂級寫字樓，如珠江新城片區及天河北等，將于未來兩三年內爭霸市場的雄心與勢力已經顯露無遺。廣州甲級寫字樓格局的大改變已成定論。作為二代寫字樓集中區域如環市東路片區，面臨的競爭壓力明顯增大，為了尋求生存及保住市場份額，二代寫字樓開發更多銷售渠道，提供各種優惠條件，明或暗地降低租金，已經是該類寫字樓必走之路。

2007年下半年，環市東路一帶的寫字樓空置壓力增大，雖然從調查數據上顯示租金與出租率仍維持穩定，但實際上卻是暗流洶涌。

根據以上分析，預測明年環市東路片區的市場壓力將繼續增大，大租戶的流失將更加嚴重。本大廈屬于二代最早期的寫字樓宇，在硬件設備設施上處于競爭劣勢，如何最大可能的留住現有租戶，是明年的首要任務。

在價格政策上，力求保持原租金價格的穩定，在單價不變的情況下，通過統一按55%的使用率來提高租金收入。同時通過提供免租裝修期或各種優惠服務，以求留住原高素質的租戶。在招攬新租戶的銷售策略制定方面，應采取更靈活多變的銷售渠道，加強與各大專業中介公司的合作，以適應不斷激烈的競爭市場的要求。